وام مسکن یکم یا اوراق تسهیلات خرید مسکن، کدام‌یک به‌صرفه‌تر است؟

بانکی دات آی آر: چندین راه برای گرفتن وام مسکن وجود دارد. اما وام مسکن یکم بانک مسکن و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن (تسه) دو راهی هستند که بیشتر موردتوجه خریداران است. اما هرکدام از این وام‌ها هزینه‌ها و شرایط خودشان را دارند. رده بررسی می‌کند که با در نظر گرفتن هزینه‌ها و شرایط اقتصادی گرفتم کدام وام برای شما به‌صرفه‌تر است.

وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن (تسه)

برای اینکه 60 میلیون تومان بگیرید باید 120 برگ اوراق بخرید. قیمت به‌روز اوراق تسهیلات مسکن را می‌توانید از بخش تسه رده ببینید. این کار با در نظر گرفتن قیمت 75 هزار تومان برای هر برگ اوراق 9 میلیون تومان خرج دارد و بنابراین عملاً 51 میلیون تومان به دست شما می‌رسد.

مبلغ وام: 60 میلیون تومان (51 میلیون پس از خرید اوراق)

نرخ سود: اوراق 17.5 درصد

مبلغ قسط به روش ساده: 999 هزار تومان

کل سود: 83 میلیون و 880 هزار تومان

دانستنی شماره یک: کل پرداختی (اصل و سود) وام با اوراق 143.8 میلیون تومان است.

البته جدای از این وام می‌توانید با خرید اوراق، مبلغ 10 میلیون تومان دیگر هم در قالب تسهیلات جعاله تعمیر مسکن از بانک مسکن وام بگیرید. با این تفاوت که بازپرداخت این وام 5 ساله است.

وام مسکن یکم بانک مسکن

در این وام سقف فردی تسهیلات قابل اعطا بر روی هر واحد در شهر تهران 80 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان و سایر مناطق شهری معادل 40 میلیون تومان تعیین شده است. بنابراین برای هر زوج شاغل در تهران 80 میلیون تومان پرداخت می‌شود که مجموع آن به 160 میلیون تومان می‌رسد.

حداقل متوسط موجودی در هر دوره 6 ماهه برای کسب سقف‌های تسهیلاتی 80 میلیون تومان، 60 میلیون تومان و 40 میلیون تومان، به ترتیب 13.5 میلیون تومان، 10 میلیون تومان و 6.7 میلیون تومان تعیین شد؛ بنابراین اگر سپرده‌گذاران اقدام به افتتاح حساب با حداقل‌های اعلام‌شده بکنند و در طول مدت سپرده‌گذاری موجودی حساب خود را افزایش ندهند پس از شش دوره انتظار شش‌ماهه معادل سه سال می‌توانند از سقف‌های تعیین‌شده بهره‌مند شوند.

همان‌طور که پیش‌تر خواندید، در وام با اوراق 51 میلیون تومان به دستمان رسید. برای اینکه امکان مقایسه دو وام را داشته باشیم شرایط وام مسکن یکم را برای دریافت 51 میلیون تومان بررسی می‌کنیم.

مبلغ وام: 51 میلیون تومان

نرخ سود: 9.5 درصد

میزان سپرده‌گذاری در بانک: 25.5 میلیون تومان

مدت سپرده‌گذاری: یک سال

قسط هر ماه: 595 هزار تومان

کل سود دوره: 34 میلیون و 660 هزار تومان

دانستنی شماره دو: کل پرداختی (اصل و سود) وام مسکن یکم 85.6 میلیون تومان است.

در نظر داشته باشید که به سپرده شما در طول این یک سال سودی پرداخت نمی‌شود و بنابراین سودی که می‌توانستید در این یک سال دریافت کنید بخشی از هزینه‌های شما است. برای محاسبه هزینه‌ی فرصت خواب یک‌ساله‌ی پولتان باید بالاترین نرخ سود تضمینی را در نظر بگیریم. در حال حاضر صندوق‌های سرمایه‌گذاری درآمد ثابت با ضمانت نقدشوندگی توسط بانک‌ها احتمالاً بهترین گزینه هستند.

میانگین سود 3 ماه گذشته در صندوق‌های سرمایه‌گذاری: 22

سود ماهانه: 1.83

سود مرکب سالانه: حدود 24 درصد

سود مرکب 25.5 میلیون تومان سپرده: 6.1 میلیون تومان

دانستنی شماره سه: سود سپرده‌ای که باید برای گرفتن وام در بانک بگذارید 6.1 میلیون تومان است.

تورم و تأثیر آن بر ارزش وام مسکن یکم و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن

دانستنی شماره چهار: 10 سال دیگر یک‌میلیون تومان ارزش خیلی کمتری دارد. دلیل آن‌هم تورم است. بنابراین قسطی که 10 سال دیگر باید بپردازید به پول امروز خیلی کمتر است.

محاسبات درواقع پیچیده‌تر از این است. در پرداخت اقساط به روش ساده شما در 12 سال هرماه مبلغ ثابتی را به بانک پرداخت می‌کنید. اما ارزش ریال در این مدت کمتر و کمتر می‌شود. بنابراین باید کاهش ارزش پول ملی با توجه به وجود تورم را نیز به محاسبات اضافه کرد.

دانستنی شماره پنج: اگر به خاطر تورم هرسال 10 درصد از ارزش ریال کم شود 1 میلیون تومان امروز 12 سال بعد 314 هزار تومان ارزش دارد.

در اینجا باید فرضی برای کاهش ارزش ریال ناشی از تورم در 12 سال آینده داشته باشیم. این کاهش ارزش در طول دو سال گذشته کمتر شده اما در برخی از اوقات به بالای 30 درصد هم رسیده است. در جدول زیر محاسبه کرده‌ایم که ارزش یک‌میلیون تومان در امروز با کاهش سالانه در طول 12 سال آینده چقدر خواهد بود.

اگر شما وام با اوراق گرفته‌اید با فرض اینکه نرخ کاهش ارزش ریال در طول این 12 سال هرسال 10 درصد باشد در این صورت در سال پایانی ارزش 999 هزارتومانی که هرماه به بانک پرداخت می‌کنید به پول امروز حدود 314 هزار تومان خواهد بود.

در جدول زیر کل پرداختی (اصل و سود) وام‌های مسکن یکم و اوراق با در نظر گرفتن کاهش ارزش ریال محاسبه شده‌اند.

دانستنی شماره شش: هرقدر که تورم بالاتر باشد اختلاف ارزش پرداختی دو وام به یکدیگر نزدیک‌تر می‌شود.

اینکه نرخ کاهش ارزش ریال را چقدر برآورد کنید به تحلیل هر فرد در مورد آیندهی اقتصادی مربوط است. ما در ادامه‌ی این مطلب محاسبات را با نرخ کاهشی 10 درصد دنبال کرده‌ایم.

مقایسهی مجموع هزینه‌های وام مسکن یکم و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن

دانستنی شماره هفت: قیمت وام مسکن یکم درمجموع 28.7 میلیون تومان ارزان‌تر از وام با اوراق تمام می‌شود.

دانستنی شماره هشت: هرقدر تورم کمتر باشد اختلاف قیمت دو وام بیشتر می‌شود و در تورم صفر به 52.1 میلیون تومان می‌رسد.

احتمالاً حالا سؤالتان این است که با در نظر گرفتن تمام این محاسبات بالاخره کدام وام به‌صرفه‌تر است.

برای مقایسه ارزش دو وام ابتدا هزینهی کل هر یک از این دوم را محاسبه کنیم:

هزینهی کل وام اوراق برای 60 میلیون تومان وام (51 میلیون واقعی) = کل پرداختی دوره به ارزش ریال امروز (با کاهش سالانه 10 درصد)

کل هزینه دوره: 86 میلیون تومان

هزینهی کل وام مسکن یکم برای 51 میلیون تومان وام = کل پرداختی دوره به ارزش ریال امروز (با کاهش سالانه 10 درصد)+ هزینه فرصت سپردهی یک‌ساله

کل هزینه دوره: 51.2 میلیون تومان+ 6.1 میلیون تومان= 57.3 میلیون تومان

تفاوت هزینه اوراق با مسکن یکم: 86 میلیون تومان- 57.3 میلیون تومان = 28.7 میلیون تومان

با این محاسبات قیمت وام مسکن یکم درمجموع 28.7 میلیون تومان ارزان‌تر از وام با اوراق تمام می‌شود.

تأثیر افزایش قیمت خانه بر ارزش وام مسکن یکم و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن

دانستنی شماره نه: هرقدر میزان تورم قیمت خانه بالاتر باشد ارزش وام با اوراق بیشتر می‌شود.

دانستنی شماره ده: اگر قیمت خانه‌ای که می‌خرید زیر 250 میلیون تومان است حتی با بیشترین تورم هم ارزش وام مسکن یکم بیشتر از وام با اوراق است.

بااین‌وجود باید یک نکته دیگر را هم باید در نظر بگیرید. وقتی شما از اوراق استفاده می‌کنید می‌توانید همین حالا وام بگیرید و ملک خود را خریداری کنید اما اگر برای دریافت وام مسکن یکم باید یک سال صبر کنید. نکته در این است که قیمت مسکن ثابت نمی‌ماند و ممکن است بالاتر رود. در این صورت افزایش یا کاهش احتمالی قیمت مسکن را نیز باید وارد محاسبات کنیم.

در حال حاضر به نظر می‌رسد که قیمت مسکن به حد پایین خود نزدیک شده و با توجه به رشد محدود معاملات در ماه‌های اخیر به نظر نمی‌رسد که در سال آینده شاهد کاهش قیمت باشیم. اما در مورد افزایش قیمت دیدگاه‌ها متفاوت است. برخی بر این باورند که رکود مسکن همچنان در سال آینده باقی می‌ماند و برخی دیگر امید به رشد مجدد بازار دارند.

در جدول زیر محاسبه کردیم که اگر در سال آینده تورم مسکن بین 2 تا 15 درصد باشد چه تأثیری بر روی قیمت 4 ملک با قیمت‌هایی بین 150 تا 450 میلیون تومان خواهد داشت. ملک‌های با قیمت‌های خیلی بالاتر از این ارقام در تهران و شهرهای بزرگ وجود دارند اما احتمالاً بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن به دنبال واحدهایی با قیمت کمتر از 500 میلیون تومان هستند.

اگر اثر افزایشی تورم مسکن بیش از 28.7 میلیون تومان اختلاف هزینهی وام مسکن یکم یا اوراق باشد در این صورت این وام اوراق است که برنده رقابت صرفه خواهد شد. همان‌طور که در جدول می‌بینید برای ملک‌های با قیمت پایین حتی در تورم بسیار بالا هم همچنان افزایش قیمت نمی‌تواند اختلاف قیمت دو وام را پوشش دهد و بنابراین اگر قصد خرید ملک‌های با قیمت پایین را دارید می‌توان گفت که وام مسکن یکم حتماً برنده خواهد بود. اما اگر بر این باورید که قیمت خانه در سال آینده با رشد چشمگیری مواجه خواهد شد و البته ارزش ملکی هم که می‌خواهید بخرید بالاست در آن صورت ممکن است به اوراق فکر کنید.

اجاره، رهن و تأثیر آن بر ارزش وام مسکن یکم و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن

دانستنی شماره یازده: اگر وام با اوراق بگیرید همین حالا می‌توانید خانه بخرید. پس نسبت به وام مسکن یکم یک سال کمتر اجاره می‌دهید.

یک فاکتور دیگر هم بر روی صرفه تأثیر دارد و آن در صورتی است که الآن اجاره‌نشین هستید. اگر همین حالا خانه بخرید دیگر لازم نیست تا سال آینده اجاره بدهید و بنابراین کل اجاره تا سال آینده هم عملاً جزو هزینه‌های وام مسکن یکم می‌شود.

در جدول زیر اثر اجاره را در قالب رهن بررسی کرده‌ایم.

البته در بسیاری از موارد ترکیبی از اجاره و پول پیش باید پرداخته شود که با توجه به بالاتر بودن نرخ سود اجاره از نرخ سود بازار عملاً این هزینه فرصت بیشتر از این هم می‌شود.

بنابراین اگر اجاره‌نشین هستید مبلغ اجاره و هزینه فرصت پول پیش را هم باید به برداشت خود از تورم احتمالی مسکن در سال آینده اضافه کنید. اگر جمع این دو مبلغ از 28.7 میلیون تومان بیشتر شد اوراق انتخاب بهتری برای شماست.

دانستنی شماره دوازده: ارزش وام با اوراق مسکن تنها در حالتی بیشتر از وام مسکن یکم است که سال آینده قیمت خانه خیلی زیاد شود و تورم هم در 12 سال آینده همیشه بالای 10 درصد باشد.

برندهی رقابت: وام مسکن یکم بانک مسکن

منبع: رده

► پیشخوان روزنامه‌های اقتصادی روز شنبه 20 آذر
واحد پول ایران از ریال به تومان تغییر کرد ◄