شیوه قانونی خرید وام مسکن

بانک مسکن با توجه به مشکلات عدیده‌ای که برای برخی خریداران امتیاز وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن به وجود آمده بود در کنار صندوق پس‌انداز مسکن (وام 18 میلیون تومانی) حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز را از شهریور سال 84 ایجاد کرد.

شاید شما هم از آن دسته افرادی هستید که مدتی است در صفحات آگهی روزنامه‌های مختلف به‌دنبال تهیه وام برای خرید مسکن هستید. در ستون‌های آگهی این روزنامه‌ها انواع و اقسام وام دیده می‌شود؛ از وام خرید مسکن بانک‌های خصوصی گرفته تا وام جانبازی و پزشکی و وام 18 میلیونی بانک مسکن و اوراق مسکن.

به گزارش بانکی دات آی آر به نقل از تابناک اگر جزو آن قشر از جامعه هستید که بازپرداخت‌های میلیونی بانک‌های خصوصی برای شما مطرح نیست که مشکلی وجود ندارد و می‌توانید با تهیه یک وام 100 میلیون تومانی از یکی از بانک‌های خصوصی (با نرخ‌های بهره متفاوت از 23 تا 26 درصد)، ماهانه 2میلیون و 800 تومان قسط بدهید و با خیال آسوده تا 70درصد ارزش ملک خود را وام بگیرید.

اما اگر جزو آن افرادی هستید که حتی برای تهیه پول اولیه خرید یک خانه متعارف 40 تا 50 متری مجبور هستید به هر دری بزنید، قضیه فرق می‌کند و قاعدتاً باید به دنبال منطقی‌ترین و با صرفه‌ترین راه برای تهیه وام مسکن باشید. در سال‌های گذشته هم بانک‌های خصوصی و هم دولتی در عرصه پرداخت وام مسکن فعالیت می‌کردند اما از نیمه دوم سال 88 دولت با هدف رونق ساخت و ساز، پرداخت وام خرید مسکن از سوی بانک‌های دولتی به استثنای بانک مسکن را متوقف کرد.

بدین‌ترتیب تنها بانک دولتی که در حال حاضر اقدام به عرضه وام خرید مسکن می‌‌کند، بانک مسکن است.

این بانک دو نوع وام خرید مسکن 18میلیون تومانی و اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به متقاضیان عرضه می‌کند که البته برخی از کسانی که از قبل برای تهیه این نوع وام‌ها برنامه‌ریزی نکردند، امتیاز آن را خریداری می کنند.

اما ببینیم خرید و فروش این دو نوع وام از سوی بانک عرضه‌کننده منع قانونی دارد یا خیر؟

ممنوعیت خرید و فروش وام 18میلیونی به غیر از اقوام درجه یک

سخنگوی بانک مسکن با تأکید بر این‌که نقل و انتقال وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن بجز اعضای درجه یک غیر قانونی است، به متقاضیان خرید امتیاز وام خرید مسکن توصیه می‌کند از اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید خانه کمک بگیرند.

مسعود ایزدی می‌افزاید: بانک مسکن با توجه به مشکلات عدیده‌ای که برای برخی خریداران امتیاز وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن به وجود آمده بود در کنار صندوق پس‌انداز مسکن (وام 18 میلیون تومانی) حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز را از شهریور سال 84 ایجاد کرد.

دارندگان این حساب علاوه بر دریافت سود حساب سپرده‌گذاری کوتاه مدت عادی از امکان برخورداری از اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز بهره‌مند می‌شوند. به گفته وی این اوراق در برگه‌های 500 هزار تومانی، یک میلیون تومانی و 2 میلیون تومانی عرضه می‌شود و هیچ محدودیتی در خرید و فروش آن وجود ندارد و به همین دلیل نقل و انتقال آن قانونی است و بانک آخرین خریدار را به عنوان دارنده و مالک اوراق قبول دارد.

ایزدی می‌افزاید: در نقل و انتقال وام 18میلیون تومانی خرید مسکن (به‌غیر از اقوام درجه یک) به دلیل این‌که بانک شخصی را که دفترچه به‌نام او است، صاحب قانونی وام می‌داند خانه خریداری شده به نام دارنده وام می‌شود که در صورت فوت احتمالی این شخص، وکالت وی به خریدار فسخ و وارثان می‌توانند مدعی مالکیت خانه شوند. این امر می‌تواند مشکلات بزرگی را برای خریدار به‌وجود آورد و بانک مسکن قانوناً جوابگو نیست و بانک مسکن همیشه در این خصوص هشدار می‌دهد. سخنگوی بانک مسکن خاطرنشان می‌کند دارندگان اوراق می‌توانند تا سقف 20 میلیون تومان از وام خرید مسکن استفاده کنند البته دارندگان وام خرید از حساب صندوق پس‌انداز مسکن هم می‌توانند مابه‌التفاوت وام خرید این حساب تا سقف 20میلیون تومان را با اوراق تکمیل کنند.

به عنوان مثال فردی که وام 18 میلیونی صندوق پس‌انداز مسکن را دارد می‌تواند دو برگه اوراق یک میلیون تومانی به آن اضافه کند. همچنین کسانی که امتیاز وام آنها به 14 میلیون تومان می‌رسد می‌توانند 6 میلیون تومان اوراق تهیه کنند.

گفتنی است متقاضیان برای دریافت این‌اوراق در ابتدا باید نسبت به افتتاح حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز اقدام کنند.

اعطای اوراق گواهی حق تقدم مسکن به دارندگان بالاترین مانده نزد شعب

اما این‌که چرا بعضی از سپرده‌گذاران بانک مسکن از زمان‌های متفاوت برای دریافت اوراق گله می‌کنند موضوعی است که با مریم جمالی‌زاده، کارشناس اقتصادی بانک مسکن در میان گذاشتیم.

او‌گفت: اعطای اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به دارندگان این حساب (سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز اشخاص حقیقی عادی) شرایط ویژه و مخصوص به خود را داراست. بدین‌گونه که در پانزدهم هر ماه تمامی حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز هر شعبه که شش ماه از افتتاح آنها گذشته است به صورت جداگانه براساس بیشترین متوسط موجودی و مدت سپرده گذاری رتبه بندی می‌شوند. در این مرحله امکان دریافت اوراق استفاده از تسهیلات مسکن برای کسانی فراهم می‌شود که بالاترین رتبه‌ها را در هر شعبه به خود اختصاص داده‌اند.

ساماندهی خرید و فروش وام مسکن با عرضه در بورس

در حال حاضر هر یک برگ یک میلیون تومانی اوراق مسکن با متوسط قیمت هزار تومان خرید و فروش می‌شود که بدین‌ترتیب متقاضیان برای خرید 20 میلیون تومان اوراق باید چیزی حدود 3 میلیون و 400 هزار تومان هزینه کنند، اما وام 18 میلیون تومانی مسکن بدون ضامن 2 تا 2 میلیون و 200 هزار تومان و با ضامن بین 2.5 تا 2 میلیون و 700 هزار تومان خرید و فروش می‌شود.

جمالی‌زاده کارشناس بانک مسکن می‌گوید: هرچند قیمت اوراق مسکن در بازار براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود ولی از مدتی پیش با هدف ایجاد بازار رسمی برای خرید و فروش اوراق گواهی مسکن و دسترسی بیشتر متقاضیان و عرضه‌کنندگان به اطلاعات اوراق گواهی مسکن و کاهش دخالت واسطه‌گران و جلوگیری از ایجاد بازار سیاه برای این اوراق موضوع برون ‌سپاری عملیات نقل‌و انتقال اوراق مسکن در دستور کار بانک مسکن قرار گرفت.

به‌گفته وی، از پانزدهم مهرماه سال‌جاری شعب بانک مسکن به جای تحویل اوراق به کسانی که مشمول دریافت اوراق گردیده‌اند برگ «تأییدیه مالکیت اوراق» که توسط شرکت فرابورس چاپ شده است تحویل می‌دهند و دارنده اوراق برای فروش اوراق باید به بورس مراجعه کنند. به گفته وی، قیمت اوراق 10میلیون ریالی در بورس در حال حاضر بطور متوسط 16 هزار تومان است.

او می‌افزاید: آنچه در حال حاضر از طریق آگهی روزنامه‌‌ها به فروش می‌رسد اوراقی است که پیش از این تحویل مشتریان شده است این اوراق از تاریخ صدور دوسال اعتبار دارد.

وی نقل و انتقال اوراق مسکن بدون محدودیت از شهری به شهر دیگر را از دیگر محاسن آن می‌داند و می‌افزاید: بانک مسکن در قبال انتقال اوراق وجهی دریافت نمی‌کند.

اما جالب است بدانید به تازگی مجوز وام برای خرید خانه‌های با سال ساخت بالاتر از 12 سال نیز در بازار خرید و فروش می‌شود.

جمالی‌زاده با تأکید بر وجود این معضل در بازار خرید و فروش تسهیلات مسکن می‌گوید: مجوز‌های موردی در این خصوص در اختیار مدیریت‌های شعب است که متأسفانه دلالان از آن با خبر شده و از آن سوءاستفاده می‌کنند، لذا بانک به این نتیجه رسیده در راستای احتراز از فراهم آمدن امکان این گونه سوء‌استفاده‌های احتمالی، تغییر در ضوابط و شرایط مربوط به پرداخت تسهیلات خرید مسکن و بطور خاص ویژگی واحدهای مسکونی را مورد بررسی قرار دهد.