سود افزایش وام مسکن به جیب چه کسانی می رود؟

از زمان تصویب افزایش وام مسکن در شورای پول و اعتبار، آثار و تبعات این تصمیم بر بازار مسکن مورد نقد و بررسی کارشناسان قرار دارد و نظرات متفاوتی نیز به گوش می رسد.

شورای پول اعتبار در بهمن ماه سال ۹۲ تصویب کرد که میزان وام خرید مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ۳۵ میلیون تومان افزایش یابد و زوج های جوان نیز می توانند تا سقف ۵۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که اگر سقف تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل واحد مسکونی را نیز در کنار آن قرار دهیم، میزان وام مسکن تخصیص یافته برای متقاضیان عادی به ۴۵ میلیون تومان و برای زوج های جوان به ۶۰ میلیون تومان می رسد.

بر این اساس، این وام برای متقضیان تنها از طریق بانک مسکن و خرید اوراق تسهیلات از کارگزاران فرابورس امکان پذیر شده است و در یک دوره 12 ساله با نرخ 15 درصد و عددی در حدود 530 هزار تومان اقساط ماهیانه بازپرداخت می شود. قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس نیز حدود 40 هزار تومان است که برای وام سی و پنج میلیونی هفتاد برگ از این اوراق لازم است.

این تصمیم که پس از پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم کلید خورد، مسلما بار مالی قابل توجهی را برای دولت خواهد داشت و تاثیرات ملموسی بر این بازار دارد.

برخی معتقدند که پس از رکود سال اخیر در بازار مسکن که به کاهش بیش از ده درصدی قیمت ها انجامید، حباب موجود در بازار مسکن از بین رفت و رشد قیمت مسکن هم طراز با میزان تورم در سایر حوزه ها قرار گرفته است و افزایش وام خرید مسکن، منجر به افزایش نقدینگی در این بازار و روند صعودی مجدد قیمت ها می شود و ما در آینده باید منتظر رشد تورم بخشی در بازار مسکن باشیم.

در مقابل برخی نیز از این طرح حمایت کرده اند و آثار تورمی زیادی برای بازار مسکن، با وجود افزایش وام خرید مسکن قائل نیستند.

برای بررسی دقیق تر تاثیرات افزایش وام خرید مسکن، بایستی چند فاکتور را مورد توجه قرار دهیم. نکته اول این است که بازار مسکن با وجود کاهش ده درصدی قیمت در یک سال اخیر، کماکان دستخوش رکود است و کماکان متقاضیان قادر به پرداخت هزینه های فعلی برای خرید نیستند و مالکان نیز به قیمت های پایین تر رضایت نمی دهند.

در شرایط فعلی، بخش قابل ملاحظه ای از مالکان بازار مسکن را سوداگرانی تشکیل می دهند که با هدف کسب سود وارد معامله و دلالی این بازار شده اند و چون با قیمت های بالایی این واحد ها را خریداری کرده اند حاضر به فروش ارزان تر نمی شوند.

اگر عامل عدم تمایل مالکان برای فروش مسکن با قیمت های پایین تر را مد نظر قرار دهیم، بسیار روشن است که افزایش وام خرید مسکن مقداری قدرت خرید متقاضیان را افزایش می دهد و آنها می توانند مبالغ بیشتری پرداخت کنند که نتیجه آن قطعا رشد قیمت مسکن خواهد بود.

طبق قواعد ابتدایی علم اقتصاد نیز می توان به این نتیجه رسید که افزایش نقدینگی و تقاضا در یک بازار، رشد قیمت ها و افزایش تورم را در پی خواهد داشت؛ بنابراین کسانی که موافق این تصمیم دولت و شورای پول و اعتبار هستند از یک نکته غافلند که دلیل رکود بازار مسکن در سال اخیر چه بوده است و اینکه چرا با وجود کاهش تقاضا و یا به عبارت دقیق تر انصراف و ناتوانی متقاضیان، کاهش قیمت ها متوقف شده است، در شرایطی که وضعیت رکودی بازار مسکن ادامه دارد؟

در واقع، وقتی در چنین بازاری تزریق نقدینگی می کنیم در وهله اول سود آن به جیب دلالان و سوداگران خواهد رفت و پس از آن هم انبوه سازان برخوردار می شوند و نه مردم.

نکته دیگری که باید به آن پرداخت، میزان تاثیر گذاری افزایش وام مسکن در قدرت خرید متقاضیان است. در شرایطی که این وام تنها شاید حدود ۱۰ درصد قیمت یک مسکن با متراژ و قیمت متوسط در شهرهای بزرگ را تامین کند، چطور می توان انتظار داشت تغییر محسوسی در میزان توانمدی متقاضیان داشته باشد.

تنها در شهرهای کوچک است که این وام ها می تواند سهمی مناسب از قیمت مسکن را تامین کند که در همان بخش ها نیز، آثار تورمی به دنبال خواهد داشت.

همچنین همین میزان سهم وام خرید مسکن در سالهای آینده نیز به شدت کاهش خواهد یافت. اگر میانگین رشد قیمت ها در بازار مسکن را در سال های اخیر بررسی کنیم، به رقم متوسط ۲۰ درصدی تورم در این سال ها می رسیم. با این حساب، این وام حتی در شهرهای کوچک تر نیز، بعد از مدتی کارکرد خود را از دست خواهد داد و این چرخه معیوب افزایش تسهیلات خرید و افزایش تورم، ادامه خواهد یافت.

نکته دیگری که باید به آن اشاره شود بار مالی این طرح است. چطور بانک مسکن که در حال حاضر از عهده تمام تقاضاها برای وام مسکن برنمی آید و معوقات و بدهی های زیادی به صندوق توسعه ملی دارد در آینده اعتباراتی به مراتب سنگین تر را تامین خواهد کرد.

یک طرح که اخیرا نیز توسط مدیرعامل بانک مسکن مطرح شد افزایش دوره بازپرداخت بدهی های بانک به صندوق توسعه ملی و تامین اعتبارات جدید از طریق همین صندوق است و این یعنی ورود منابع این صندوق به چرخه اقتصادی در قالب طرح های دولتی که هم ایراد قانونی دارد و هم تورم زاست.

اگر بانک مسکن از منابع خارج از بانک برخوردار نگردد و طبق برنامه نسبت به پرداخت بدهی هایش اقدام کند، دیگر توان ارائه تسهیلات بیشتر را نخواهد داشت.

نکته کلیدی دیگر این است که افزایش وام خرید مسکن، تا زمانی که به شکل فعلی ارائه گردد و نقش مهمی در افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن ایفا نکند، راه حلی اصولی و بلند مدت برای رفع رکود نخواهد بود. اگر دولت به جای افزایش نقدینگی در بازار مسکن، تصمیم به افزایش تعداد واحد های مسکونی در قالب طرح های کلان مانند مسکن مهر را ادامه می داد، تا چند سال دیگر مشکل مسکن در کشور حل می شد و در شرایط فراوانی، امکان سوداگری هم از بین می رفت.

طرح مسکن مهر با هدف کاهش سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار و افزایش عرضه مسکن، با اولویت قرار دادن اقشار آسیب پذیر در این چارچوب کلید خورد. از دولت نهم ساخت بیش از چهار میلیون و ۴۰۰ هزار واحد در شهرها و روستاها شروع شد که نیمی از این تعداد به روستاهای کشور اختصاص داشت. در یک بررسی سریع و اجمالی، می توان دستاوردهای طرح مسکن مهر را شامل بهبود شاخص دسترسی به مسکن، ارتقای عدالت اجتماعی، اشتغال، کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی، افزایش تولید ملی و رشد اقتصادی، کنترل قیمت مسکن، گسترش انبوه سازی و صنعتی سازی دانست.

در نهایت می توان از مجموع دلایل فوق به این نتیجه رسید که افزایش وام خرید مسکن، درمان رکود فعلی بازار مسکن نیست و در صورت افزایش تعداد معاملات در کوتاه مدت، به سرعت قیمت ها افزایش می یابند و باز هم وضعیت رکود در قیمت های بالاتر حاکم خواهند شد.

حال سوال این است که با این شرایط، آیا دولت نمی داند سود حاصل از این تصمیم عاید چه گروهی خواهد شد و چه بر سر بازار مسکن خواهد آمد؟

منبع: دوهفته نامه ندای عاشورا استان یزد

اخبار منتخب بانکی دات آی آر:

=================