بخش خصوصي براي تامين مسكن جوانان كه به تازگي به عنوان يك دغدغه در دستور كار شوراي عالي مسكن قرار گرفته، پيش‌قدم شده و پيشنهاد ساخت برج‌هاي مسكوني با واحدهاي 25 تا 35متري در مناطق مركزي پايتخت را به دولت ارائه كرد. محتواي اين بسته بر محور تسهيل شرايط صاحبخانه شدن جوانان طراحي شده است، به طوري كه زوج‌هاي جوان و دانشجويان مي‌توانند در صورت ساخت چنين خانه‌هايي آن را به يك سوم قيمت واحدهاي مسكوني معمولي خريداري كنند.
اين طرح به زودي تقديم شوراي عالي مسكن مي‌شود تا در صورت موافقت دولت توليد مسكن كوچك مخصوص جوانان به صورت انبوه آغاز شود
كيفيت زندگي در اين خانه‌ها به مراتب بهتر از آنچه هم‌اكنون در واحدهاي 75متري در جريان است خواهد بود
با ساخت خانه‌هاي 25متري مدت زمان انتظار براي خانه دار شدن از 17 سال فعلي به5.5سال كاهش مي‌يابد
عضو ارشد انجمن انبوه‌سازان تهران، بسته فني- اقتصادي در همين خصوص تدوين كرده و قرار است آن را به زودي تقديم شوراي عالي مسكن كند. محتواي اين بسته بر محور تسهيل شرايط صاحبخانه شدن جوانان طراحي شده است، به طوري كه زوج‌هاي جوان و دانشجويان مي‌توانند در صورت ساخت چنين خانه‌هايي آن را به يك سوم قيمت واحدهاي مسكوني معمولي خريداري كنند. بخش خصوصي اميدوار است دولت حالا كه بنا دارد براي تامين مسكن جوانان برنامه‌ريزي كند، لااقل از طرح‌هاي كارشناسي شده توسط انبوه‌سازان استفاده كند تا جوانان به مراتب زودتر از گروه‌هاي كم‌درآمد كه فعلا دو سالي مي‌شود انتظار ساخت مسكن مهر را مي‌كشند، صاحبخانه شوند. محمد مهدي مافي طراح ساخت خانه‌هاي 25متري در تهران درباره جزئيات بسته فني- اقتصادي اين طرح به دنياي اقتصاد گفت: درصورت حمايت دولت مي‌توان در مناطق مركزي تهران و اطراف دانشگاه‌ها برج‌هاي مسكوني با واحدهاي 25 تا 35متري احداث كرد تا جوانان نيازمند مسكن بتوانند به راحتي صاحبخانه شوند.
در اين واحدهاي كوچك شرايط زندگي زوج‌هاي جوان و دانشجويان از هر حيث فراهم است، ضمن اينكه مهم‌ترين فاكتور تامين مسكن جوانان كه قيمت خريد است در اين طرح كاملا رعايت شده است.
طراح مسكن جوانان در بسته فني-اقتصادي مربوط به اين طرح پيش‌بيني كرده، قيمت فروش واحدهاي با متراژ 25 تا 35متري معادل يك سوم قيمت واحدهاي معمولي 75متري باشد.
محمد مهدي مافي، انبوه‌ساز تهراني درباره طرح ساخت خانه‌هاي 25متري به دنياي اقتصاد گفت: شاخصي تحت عنوان شاخص استفاده از جغرافياي خانه وجود دارد كه براساس آن مي‌توان متراژ و مساحت زندگي در واحد مسكوني را بسته به ميزان استفاده از محيط‌هاي مختلف خانه طراحي كرد. برهمين اساس واحدهاي مسكوني مخصوص جوانان به گونه‌اي ساخته خواهد شد كه امكان تغييركاربري فضاهايي همچون نشيمن، اتاق خواب و آشپزخانه وجود داشته باشد. ضمن اينكه در داخل برج مسكوني تامين برخي خدمات ضروري يا رفاهي و تفريحي نظير سينماي خانگي، استخر و سونا و نمازخانه و همچنين رختشوي‌خانه در نظرگرفته شده تا ساكنان بتوانند به صورت مشاع و برنامه‌ريزي شده از اين امكانات استفاده كنند.
عضو هيات مديره انجمن انبوه‌سازان تهران تاكيد كرد: چنانچه ساخت مسكن مخصوص جوانان به اين شكل آغاز شود، حوزه ساختوساز و همچنين بازار مسكن از ركود خارج مي‌شود و امكان دسترسي مردم به مسكن بيشتر شود.
این فعال ساختماني تاکید کرد: برای اولین بار بخش خصوصی با توجه به اینکه مشکلات را از نزدیک لمس کرده است، اقدام به ارائه طرحی برای حل مشکل مسکن با توجه به امکانات مالی جوانان و امکانات مالی کشور کرده است.وی افزود:در بسیاری از مواقع طرح‌هایی که برای حل مشکل مسکن ارائه می‌شود یا در مرحله تئوریک یا در مرحله اجرا ممکن است دارای ضعف‌هایی باشند که در نهایت به خانه‌دارشدن مردم ختم نمی‌شود.بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد:زمین مناسب،منابع مالی، مصالح و نیروی انسانی از جمله مولفه‌های اصلی تولید مسکن است که در یک نگاه کلی مشخص می‌شود در همه این موارد در تنگنا هستیم.به عنوان مثال در زمینه مصالح ساختمانی با مشکل مصالح پایه و مصالح رودخانه‌ای دچارکمبود هستیم. در همین حال تجربه ساختوساز در بازار مسکن ثابت کرده که هر زمان که تولید مسکن افزایش يافته، قیمت مصالح ساختمانی نیز جهش داشته است. براین اساس اگر به شكل فعلی سالانه اقدام به تولید 500هزار واحد مسکونی در سال کنیم از لحاظ تامین مصالح مشکلی نخواهیم داشت، اما اگر این 500هزار، 20درصد افزایش داشته باشد ممکن است مصالح ساختمانی 100درصد افزایش قیمت داشته باشد.به گفته این کارشناس مسکن، در همین حال در صورتی که بخواهیم از فن آوری‌های نوین به عنوان راهکار جایگزین برای حل کمبود مصالح استفاده کنیم در یک بازه زمانی 10ساله تنها کمتر از 10درصد ساختمان‌ها با این روش امکان ساخت دارد. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد:در همین حال با توجه به اینکه فقط کمتر از 30درصد مساحت کل ایران قابل سکونت است و با توجه به ضرورت تولید1.5میلیون واحد مسکونی تا سال 91 بدیهی است که ما با کمبود زمین مناسب نیز روبه‌رو هستیم. از سوي ديگر در حال حاضر در زمینه نیروی انسانی ماهر در امر ساختوساز دچار کمبود هستيم که اگر قرار باشد اقدام به پرورش نیروی انسانی ماهر برای ساختوساز کنیم، این مهم زمان‌بر است.
زمان مفید استفاده از خانه
طراح ساخت خانه‌هاي 25 تا 35متري مختص جوانان در ادامه به دنياي اقتصاد گفت: در کشور ما درحالی زوج‌های جوان، جوانانی که از سن ازدواج‌شان گذشته، افراد مطلقه و دانشجویان از مشکل فقدان مسکن در رنج هستند كه با اتکا به یک گزارش علمی و با توجه به کشور‌های موفق این نتیجه رهنمون می‌شود که می‌توان با کاهش متراژ بنا و افزایش کیفیت ساختوساز مشکل مسکن را برای این قشر حل کرد. مافي تاکید کرد:بررسی یک گزارش علمی از نحوه استفاده از فضاهای هر واحد حاکی از آن است که معمولا ساکنان هر خانه حدود 8الی 9ساعت به فضای خواب و استراحت نیاز دارند.
در همین حال حدود ۲ساعت در روز به فضای غذاخوری نیاز است. از سوی دیگر ۵ساعت حضور زن خانواده در آشپزخانه، نیاز به کمتر از نیم ساعت به فضای مطالعه یا يارانه و صرف ۳ساعت زمان در اتاق نشیمن در کنار هم یا تماشای تلویزیون از جمله شاخص‌های میانگین چگونگی استفاده کاربران از مسکن است. بنابراين با در نظر گرفتن این شاخص‌ها ضروری است به جای احداث فضاهای جداگانه در فرآیند ساخت مسکن، طراحان و معماران از فضاهای قابل تبدیل به یکدیگر در ساخت واحدهای مسکونی بهره گیرند. بر این اساس و با توجه به نیاز اضطراری جوانان به مسکن، بخش خصوصی با استفاده از تجربه‌های موفق کشورهایی نظیر چین، کره‌جنوبی و ژاپن و هنگ‌کنگ اقدام به ارائه طرح ساخت خانه‌هایی با متراژ 25الی35مترمربع زیر بنا کرده است. عضو هيات مديره انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: در ابتدای ارائه این طرح مسلما چالش‌های فرهنگی این طرح بسیار زیاد است و برخی از افراد ممکن است در مقابل این ایده مقاومت کنند، اما بدیهی است که دوران گذار مردم از زندگی در خانه‌های 6دانگ حیات دار به خانه‌های آپارتمان نشینی و عبور از این چالش‌ها به نحو مطلوب حاکی از آن است که در این زمینه با فرهنگ‌سازی می‌توان به راحتی از مشکلات احتمالی این طرح عبور کرد. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: پیش از این در حالی جامعه ما با مشقات فراوان دوران گذار از خانه‌های شش دانگ را به منازل آپارتمانی طی کرده است که در حال حاضر بسیاری از مردم زندگی امن در خانه‌های آپارتمانی را بعضا با خانه‌های حیات‌دار عوض نمی‌کنند.
کیفیت از کمیت مهمتر است
وی تاکید کرد: کیفیت مسكن از کمیت بسیار مهم تر است و اگر چه یکی از شاخص‌های کیفیت مسکن سطح زیربنا است، اما در واقع کیفیت مسکن به پارامترهای دیگری نیز بستگی دارد که رعایت این مولفه‌ها در متراژهای کوچک می‌تواند جبران کمبود سطح بنا را کند. این کارشناس مسکن ساخت مسکن در متراژهای 75مترمربع و 25مترمربع را به فرهنگ تغذیه تشبیه می‌کند و می‌گوید: زندگی در فضاهای 75متری بدون امکانات کیفی همانند خوردن غذای حجیم بی‌کیفیت است که اگر چه احساس سیری به افراد می‌دهد، اما ویتامین‌های لازم را به افراد نمی‌دهد و سیری فرد کاذب است، این در حالی است که می‌توان غذایی کم‌حجم باکیفیت بسیار خوب صرف کرد که در عین کم حجمی تمام ویتامین‌های لازم بدن را فراهم کند و احساس سیری واقعی را به افراد دهد.
این خانه‌ها قفس نیستند
بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه اظهارات خود تاکید کرد: در ظاهر با توجه به فرهنگ فعلی جامعه ما و با توجه به عدم شناخت ممکن است بسیاری از این افراد این نوع خانه‌ها را به قفس تشبیه کنند، این در حالی است که از آنجا که امکانات لازم در اجرای این نوع خانه‌ها دیده می‌شود با توجه به رعایت کامل اصول معماری، این نوع خانه‌ها از بسیاری از خانه‌های موجود که حکم سرپناه دارند، عملکرد قابل دفاع تری دارند و آرامش بسیار بیشتری برای ساکنان خود به ارمغان می‌آورند، به طوری که افراد، کوچکی این نوع خانه‌ها را نادیده می‌گیرند. مافی افزود: جامعه جوان نیاز به فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی بیشتری در مقایسه با افراد از کارافتاده دارد و از این رو، نیاز به مسکنی دارند که به نوع این زیرساخت‌ها در آن توجه شده باشد.
کاهش فاصله محل کار و زندگی
مافي با اشاره به اينكه در ساخت مسکن برای جوانان یکی از مهم‌ترین مولفه‌هایی كه کیفیت زندگی افراد را مي‌تواند ارتقا دهد، کاهش فاصله محل زندگی تا محل کار است، تصريح كرد: بر این اساس زندگی در یک خانه 25متری در مرکز شهر به مراتب بهتر از زندگی در خانه 75متری است که فرسنگ‌ها با محل کار فاصله داشته باشد. وی تاکید کرد: نگاه این طرح به نوسازی بافت‌های فرسوده است که به شهرداری نیز کمک می‌کند تا چهره شهر را دگرگون کند. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: درحال حاضر از ظرفیت‌های معماری در کشور ما استفاده بهينه نمی‌شود و به همین دلیل شاهد آنیم که بسیاری از افراد در خانه‌هایی با متراژهای بالا هم احساس آرامش و راحتی نمی‌کنند، این درحالی است که با به کارگیری ضوابط معماری این امکان وجود دارد که در خانه‌های 25متری ساکنان کاملا احساس آرامش کنند.
بت‌خانه‌دار شدن شکسته می‌شود
وی افزود: جان کلام این طرح آن است که بت‌خانه‌دار شدن شکسته شود و همه افراد جوان احساس کنند که می‌توانند صاحبخانه شوند. مافی تاکید کرد: در حال حاضر مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن به طور میانگین 17سال است که با توجه به اینکه 70درصد قیمت مسکن در خانه‌های 25متری کاهش می‌یابد، در نتیجه متوسط مدت انتظار خانه‌دار شدن نیز به 5.5 سال کاهش می‌یابد که با توجه به نرخ جهانی این رقم بسیار خوب است، البته اگر دولت تسهیلاتی که به مسکن مهر ارائه داده به این طرح نیز تخصیص دهد، مدت زمان انتظار از 5.5 سال نیز کمتر می‌شود.
اين انبوه‌ساز تهراني در عين حال تاكيد كرد: طرح ما اين است كه در هر بلوک از این ساختمان‌هاي مخصوص جوانان، فضاهای عمومی نظیر نمازخانه، مهمانخانه، فضاهای ورزشی عمومی، محل تماشای تلویزیون، کتابخانه عمومی، استخر، سونا و سینما در نظر گرفته شود. مافی تاکید کرد: این پروژه حتما باید در برج‌های بلند مرتبه با امکاناتی فراتر از واحدهای معمولی در کلانشهرها ساخته شود. در همین حال چیدمان و پلان معماری این نوع سازه‌ها به گونه‌ای است که قابلیت تغییر ساده کاربری فضاهای مسکونی امکان‌پذیر است.
اصلاح الگوی مصرف
مافی تاکید کرد: با کم شدن سطح زیربنای مسکن میل به خرید تجهیزات درون واحد محدود می‌شود و با توجه به اینکه در این واحدها در مصرف انرژی صرفه‌جویی می‌شود در نتیجه در جهت اصلاح الگوی مصرف نیز گام‌های اساسی برداشته می‌شود.
چالش‌های اجرای طرح
مافی در ادامه گفت‌و‌گوی خود با دنیای اقتصاد به چالش‌های احتمالی پیش روی این طرح پرداخت و گفت: قدیمی بودن ضوابط معماری از جمله چالش‌های پیش روی این طرح است؛ چرا که در حال حاضر ضوابط معماری کشور ما با این نوع نقشه‌‌ها مطابقت ندارد. وی افزود: در همين حال تهیه پارکینگ در نزدیکی این واحدها برای این نوع سازه‌ها را نیز شهرداری باید در قالب پارکینگ‌های مکانیزه متقبل شود. وی افزود: از سوی دیگر با توجه به اینکه این واحدها به صورت برج ساخته می‌شوند، تراکم سنگینی برای آنها در نظر گرفته می‌شود و بر این اساس ضروری است که شهرداری در این زمینه همکاری‌های لازم را به عمل آورد. وی افزود: در همین حال شهرداری در این راستا لازم است که همکاری‌های لازم در زمینه معافیت‌های عوارض ساخت و تراکم را جهت تشویق سازندگان و کمک به مصرف‌کنندگان مبذول دارد.
دستاوردهای این طرح
طراح ساخت مسكن مخصوص جوانان در مورد نتایج این طرح گفت: ساخت این نوع خانه‌ها با توجه به اینکه با بودجه اکثر افراد متوسط جامعه همخوانی دارد، در نتیجه موجب رونق ساخت و ساز خواهد شد، یعنی صنعت ساخت و ساز می‌تواند محصولی تولید کند که متقاضی و بازار کافی با توان مالی لازم برای آن وجود داشته باشد. وی افزود: در همین حال استفاده از این نوع واحدها باعث تغییر نگاه مردم جامعه به امر مسکن می‌شود، به طوری که مردم انتظاراتشان از مسکن از کمیت به کیفیت تغییر می‌کند. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در این واحدها به دلیل اینکه مجموع مسائل رفاهی نظیر معماری نوین، عایق صدا و سایر امکانات رفاهی در آن در نظر گرفته شده است، در نتیجه میزان کیفیت در این واحدها کاملا قابل دفاع است. به گفته این کارشناس مسکن، استفاده از این واحدها باعث گسترش فعالیت‌های اجتماعی جوانان در بیرون از خانه می‌شود. وی تاکید کرد: به منظور مکان‌یابی مناسب این واحدها ضروری است که وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها همکاری‌های لازم را به عمل آورند.
مخالفان احتمالی
وی تاکید کرد: در همین حال اگر مسوولان با این طرح مخالفتی دارند، لازم است که مخالفت خود را به صورت کارشناسی مطرح کنند و اگر هم در نهایت با اجرای این طرح موافق نیستند، اقدام به ارائه طرحی کنند که بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن جوانان را صاحب مسکن کند. وی همچنین خواهان فراهم آمدن شرایطی شد که براساس آن، نماینده بخش خصوصی به منظور دفاع از این طرح بتواند در شوراي عالي مسکن شرکت کند و از طرح خود در مقابل انتقادات احتمالی دفاع کند. وی تاکید کرد: در حالی که 95درصد از ساخت و سازها توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، اما در کارگروه مسکن که مصوباتش حکم مصوبات هیات دولت را دارد، هیچ نماینده‌ای از بخش خصوصی پذیرفته نمی‌شود. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در بهترین شرایط حتی اگر تا پایان سال 1391 سالانه 1.5میلیون واحد مسکونی تولید شود، پرسشی که مطرح است این است که آیا جوانان قادر خواهند بود که این نوع واحدها را خریداری کنند ؟وی افزود: از این رهگذر بدیهی است که دولت باید با استفاده از تدابیر خاصی، اقدام به ارائه طرح‌هایی کند که بتواند معضل مسکن جوانان را حل کند.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد
