اولين سري از مجموعه املاك تحت‌اختيار دولت آماده عرضه به بازار مسكن شد.اين اقدام، فاز اول بزرگ‌ترين طرح عملياتي براي مقابله با افزايش احتمالي قيمت مسكن آن هم در آستانه خروج بازار از ركود است.
در طرح موسوم به «عرضه بزرگ» كه گفته مي‌شود آخرين سياستگذاري دولت نهم در بخش مسكن است، مجموعه بزرگي از انواع املاك دولتي از طريق مزايده به بازار مسكن تزريق مي‌شود.
هر چند به دليل آنكه نحوه فروش اين املاك مزايده‌اي است، احتمال دارد قيمت آنها، ارزش املاك مشابه در بازار مسكن را به صورت كاذب افزايش دهد، اما چون حجم عرضه بزرگ است، فاصله موجود ميان عرضه و تقاضا در بازار مسكن كم مي‌شود و در نتيجه متوسط قيمت مسكن در سراسر كشور باز هم تعديل خواهد شد.
عرضه بزرگ املاك دولتي به بازار مسكن از نگاه برخي تحليل‌گران اقتصادي قيمت مسكن را به صورت واقعي پايين خواهد آورد و با ساير طرح‌هاي قبلي كه بازار مسكن را مصنوعي تحت‌كنترل داشت، متفاوت است. اما برخي ديگر از كارشناسان ماهيت تصميم جديد دولت به فروش املاك را به نفع بازار نمي‌دانند.
فاز اول عرضه بزرگ از روز گذشته آغاز شده و در قالب آن ۱۰ بانك دولتي مشخصات بيش از ۳۰۰ دستگاه آپارتمان، ويلا، مغازه و واحدهاي تجاري مازادشان را براي فروش مزايده‌اي در جرايد معتبر اعلام كرده‌اند.
اكنون به نظر مي‌رسد بانك‌ها كه در سال 86 بحث‌هايي درباره نقش آنها در گراني مسكن مطرح شد، زودتر از ساير دستگاه‌هاي دولتي به حكم رييس‌جمهوري پاسخ مثبت داده‌اند.
آيا بانك‌ها صرفا براي كمك به دولت جهت ساماندهي بازار مسكن، اين اقدام را انجام داده‌اند يا به دليل آنكه منابع مالي لازم براي ارائه وام و تسهيلات به مشتريان خود را ندارند دست به فروش املاك زده‌اند؟
رييس‌جمهوري بعد از چندين بار تاكيد نسبت به فروش املاك مازاد دستگاه‌ها، آخرين بار در پنجم ارديبهشت‌ماه سال جاري در قالب ماده (8) قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن كليه وزارتخانه‌ها، موسسات دولتي و شركت‌هاي دولتي، بانك‌ها، شركت‌هاي بيمه و موسسات اعتباري و همچنين نيروهاي مسلح را موظف كرد خانه‌هاي سازماني تحت‌مالكيت‌شان را بر اساس قيمت پايه كارشناسي روز و از طريق مزايده عمومي به فروش برسانند تا وزارت مسكن با وجوه حاصل از آن براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد و همچنين خريد زمين جهت ساخت انبوه مسكن اقدام كند.
جزئيات فروش املاك بانك‌ها
گزارش از جزئيات فروش املاك بانك‌ها حاكي است وزارت امور اقتصاد و دارايي از طريق شركت فروش اموال مازاد بانك‌ها (فام) ليست جامعي از املاك تحت‌اختيار 10 بانك كشاورزي، صنعت‌ومعدن، تجارت، ملت، سپه، ملي، صادرات، مسكن، رفاه و توسعه صادرات را تهيه كرده و در مرحله اول مشخصات كاملي از 300 دستگاه آپارتمان، ويلا، انباري، سوله صنعتي و انواع ملك آنها را براي فروش مزايده‌اي اعلام كرده است.
اين تعداد املاك در ۱۰ استان كشور قرار دارد كه بيشترين آنها در سه استان تهران، مازندران و خراسان واقع شده است.
در ليست مرحله اول فروش املاك متعلق به بانك‌ها، 72درصد از املاكي كه در شهرهاي شمالي (مازندران) براي فروش پيشنهاد شده از نوع ويلا است.
بانك‌ها براي آنكه املاك مازادشان را بفروشند قيمت پايه براي تمامي آنها تعيين كرده‌اند كه تحقيقات خبرنگار بازار مسكن دنياي اقتصاد برخي از اين قيمت‌ها به خصوص در تهران را اندكي بالا وبرخي ديگر را پايين‌تر از عرف بازار ارزيابي مي‌كند.
مشخصات واحدهايي كه در استان تهران قرار است فروخته شود، نشان مي‌دهد در صورت خريد اين واحدها، بازار واحدهاي تجاري و اداري با شوك افزايش عرضه روبه‌رو مي‌شود.
بر اساس اين گزارش، ۱۰ بانك دولتي در استان تهران در مرحله اول ۴۴ فقره ملك را آماده فروش كرده‌اند كه از اين تعداد بيش از 25 فقره واحد اداري، تجاري و مغازه است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك استان تهران در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: به طور قطع با عرضه اين املاك به بازار مسكن، در آينده‌اي نزديك شاهد دور جديد كاهش قيمت خواهيم بود. قلي‌خسروي تصريح كرد: متوسط قيمت واحدهاي تجاري در تهران نسبت به سال گذشته 35درصد كاهش پيدا كرده است.
۵ شيوه متفاوت براي پرداخت
بر اساس اين گزارش، در مزايده املاك مازاد سيستم بانكي كشور كه در راستاي اجراي قانون ساماندهي مسكن و تاكيد رييس‌جمهور آغاز شده، 5 روش متفاوت براي پرداخت ثمن معامله پيش‌بيني شده كه بسته به موقعيت و ويژگي ملك، خريدار فقط مي‌تواند يكي از روش‌ها را كه بانك‌ها از قبل براي ملك مورد معامله تعيين كرده‌اند، انتخاب كند.
در روش اول كل ارزش معامله بايد به صورت ۱۰۰درصد نقدي پرداخت شود.
در روش بعدي نيز به ترتيب ۵۰درصد در اقساط 24 ماهه، 50درصد در اقساط 36 ماهه، 70درصد در اقساط 36 ماهه و 75درصد در اقساط 36 ماهه دريافت خواهد شد.
از كل ۳۰۰ فقره ملكي كه بانك‌ها براي فروش گذاشته‌اند، ثمن معامله 209 مورد آن بايد به صورت نقدي پرداخت شود.
تحليل اقدام بانك‌ها
اقدام مجموعه بانك‌هاي دولتي در امر فروش املاك مازاد، بازتاب‌هاي متفاوتي در بين كارشناسان مسكن داشته است.
برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند از آنجا که سهم املاک دولتی حدود 15درصد از کل 15میلیون واحد مسکونی موجود در سطح کشور است از این رو حتی اگر دولت در شرایط مطلوب موفق شود املاک خودرا به فروش برساند نقدینگی حاصل از فروش این محل نمی‌تواند تکافوی سهم اندک دولت در بخش تولید را داشته باشد.
البته برخی دیگر پیش‌بینی می‌کنند از آنجا که بخش عمده‌ای از این املاک دارای کاربری مسکونی با ماهیت کلنگی است بعید به نظر می‌رسد مردم برای خرید این املاک راغب شوند مگر اینکه قیمت پیشنهادی فروش تا حد چشمگیری ارزان باشد.
دولت باید شرط می‌گذاشت
در همین رابطه ابوالقاسم رحمانی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: قیمتی که برای فروش این املاک در نظر گرفته می‌شود قیمتی کاملا کارشناسی است که از سوی کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود که در فرآیند فروش این نرخ کارشناسی تا حد 10 در صد امکان کاهش دارد. رحمانی در پاسخ به پرسش دنیای اقتصاد مبنی‌بر اينكه فروش این واحدها ممکن است با اقبال از سوی مردم مواجه نشود؛ چرا که مردم علاقه‌ای به انجام معامله با دستگاه‌های دولتی ندارند؟ تصریح کرد: درگیر شدن مردم با دولت بهتر از درگیر شدن با بخش خصوصی است؛ چرا که دولت ضابطه‌مند و دارای قانون است و اگر خریداری در مزایده متحمل ضرر شود می‌تواند فورا شکایت کند، اما شکایت از بخش خصوصی ممکن است با پاسخ های سر بالا مواجه شود.
وی گفت: امیدوارم که این مزایده در مجرايی منطقی اتفاق بیفتد چرا که برخی از دستگاه‌های دولتی ممکن است در اطلاع‌رسانی، شفاف‌سازی نکنند و با چاپ آگهی مزایده فروش خود در روزنامه‌ها با کوچک نمایی آگهی خود باعث شوند معدود افرادی از این مساله مطلع شوند.
وی تصریح کرد: از آنجا که هدف از اجرای این قانون محدود کردن مالکیت دولت است امیدواریم که دولت پس از فروش املاک خود مجددا اقدام به خانه‌سازی نکند. رحمانی خاطرنشان ساخت: اگر دولت می‌خواست در این طرح موفق‌تر شود باید یکسری شروط را لحاظ می‌کرد تا از دلال‌بازی‌های محتمل در اجرای این طرح ممانعت می‌کرد. وی افزود: به عنوان مثال پیش شر ط عدم امکان خرید و فروش این املاک در بازه زمانی 4 ساله مي‌تواند از بروز بسیاری از دلال بازی‌ها جلوگیری كند.
قیمت‌های پیشنهادی اغواکننده باشد
در همین حال دکتر فرهاد سعدلو – دبير كانون سراسري انبوه‌سازان کشور – در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد در این راستا گفت: در صورتی که تمامی این املاک از طریق مزایده نیز به فروش برسند در نهایت این نقدنیگی حاصل از فروش در اجرای طرح‌های دولتی هزینه خواهد شد و با توجه به اینکه سهم دولت در تولید مسکن فقط 5درصد است از این رو اجرای این قانون سهم ناچیزی در ساماندهی بازار مسکن دارد. وی افزود: در همین حال با توجه به رکودی که در حال حاضر بر بازار مسکن حاکم است مزایده املاک دولتی فقط در صورتی با استقبال از سوی سازندگان مسکن و مردم مواجه خواهد شد که قیمت‌های تعیین شده برای فروش اغواکننده باشد. به گفته این کارشناس، بخش اعظمی از املاک دولت کلنگی با کاربری سازمانی است که الگوی مصرف در آنها بسیار غیر‌کارشناسی است بنابراین مجموع این مولفه‌ها نقش بازدارنده‌ای در رغبت خریداران برای امر خرید دارد. وی تصریح کرد: سیاست‌های دولت باید در جهت حفظ حقوق مصرف‌کننده باشد.
فروش خانه‌های سازمانی دردی را دوا نمی‌کند
اما دکتر مینو رفیعی کارشناس ارشد مسکن با انتقاد از تصمیمات شتابزده دولت در بخش مسکن، اقدام دولت به فروش خانه‌های سازمانی را به ضرر بازار مسکن دانست. رفیعی در این باره به دنياي اقتصاد گفت: با فروش خانه‌های سازمانی ساکنان فعلی این خانه‌ها در قالب تقاضای جدید وارد بازار می‌شوند و این می‌تواند به روندکاهش قیمت مسکن آسیب برساند. وی افزود: سامان دادن بازار مسکن یک طرح کامل و فراگیر می‌خواهد که همه جوانب آن سنجیده شده شود و فروش خانه‌های سازمانی دردی را دوا نمی‌کند. رفیعی تاکید کرد: از آنجا که این املاک از طریق مزایده به فروش می‌رسند در نتیجه افراد متمول آنها را می‌خرند و متعاقب آن دلال‌بازی رواج پیدا می‌کند. به گفته این کارشناس این طرح دولت عکس‌العملی سریع در مقابل اوضاع نابسامان مسکن است. وی افزود: دولت باید زمین و مسکن تحت‌تملک خود را به عنوان ابزار نزد خود نگه دارد و فروش زمین و املاک به صورت تمام و کمال اقدامی غیر‌کارشناسی است. وی خاطرنشان ساخت: وزارت مسکن در حالی مدعی است که فاقد نقدینگی است که اقدام به فروش زمین به قیمت روز می‌کند.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد
