بانکی دات آی آر: اجرای مصوبه یک سال پیش شورای پول و اعتبار برای لغو «ممنوعیت دست کم 5 ساله بانک‌ها در پرداخت وام خرید مسکن»، سرانجام با ورود 8 بانک دولتی و خصوصی به بازار این نوع تسهیلات آغاز شد اما مسیری که فعلا بانک‌های خط‌شکن برای ارائه تسهیلات به خریداران مسکن تعریف کردهاند، نه تنها هدف اولیه سیاست‌گذار پولی مبنی بر «انحصارشکنی و رقابت‌بخشی بین بانک‌ها در پرداخت وام مسکن» را برآورده نمی‌کند که برای غالب متقاضیان نیز به لحاظ دو پارامتر «جذابیت کافی» و «سهولت دریافت» قابل استفاده نیست.
نتایج تحقیقات میدانی از شعب بانک‌های مختلف حاکی از این است که در حال حاضر به جز بانک عامل بخش مسکن -که حتی در دوره پیش از آزادسازی وام خرید، مجاز به ارائه این نوع تسهیلات بود و الان نیز سبد متنوع وام‌های مسکن را ارائه می‌کند- 7 بانک خصوصی و یک بانک دولتی نیز حاضر شده‌اند به متقاضیان خرید مسکن تسهیلات پرداخت کنند. این بانک‌ها به جز یکی از آنها، تسهیلات مربوط به خرید مسکن را عمدتا با اسم «وام تعمیرات» به متقاضی معرفی می‌کنند تا شرایط کاملا متفاوت بین تسهیلات‌‌شان و شکل رایج وام خرید مسکن را احتمالا از این طریق برای مشتریان و نهادهای نظارتی توجیه کنند. هم‌اکنون بانک‌های ورودکننده به بازار وام مسکن، در تهران بین 40 تا 60 میلیون تومان تسهیلات برای خرید آپارتمان پرداخت می‌کنند.
این تسهیلات با سود حداقل 21 درصد، اقساط ماهانه بالای یک میلیون و 100 هزار تومان و همچنین دوره بازپرداخت حداکثر 5 ساله و مشروط به رسوب مبلغی معادل 10 تا 15 درصد سقف وام، به مشتری ارائه می‌شود. مبلغ رسوبی باید حداقل سه ماه قبل از پرداخت وام، نزد بانک سپرده شود و در برخی از این بانک‌ها، این مبلغ تا پایان دوره بازپرداخت، بازداشت خواهد بود بدون آنکه سودی به آن تعلق بگیرد یا در بهترین حالت، سود 10درصد نصیب سپرده رسوبی می‌شود.
صرف‌نظر از تعارض آشکار بین «دوره کوتاه‌مدت بازپرداخت این تسهیلات» با «طول بازپرداخت وام خرید مسکن در عمده کشورها» که از اساس، یک نوع وام «بلندمدت» محسوب می‌شود و حداقل 10 ساله است، در حال حاضر دو نوع تضاد عمده نیز بین وام بانک‌های خط‌شکن با ساختار اقتصادی تقاضای مسکن وجود دارد. این وام‌ها به لحاظ سقف ریالی (60 میلیون تومان)، مناسب دهک‌های میانی است به‌طوری که 30 درصد قدرت خرید آپارتمان کوچک‌متراژ را تامین می‌کند اما شرایط چهارگانه پرداخت این تسهیلات، کمترین سازگاری را با متقاضیان میان‌درآمدی دارد و استفاده آن برای این طیف، چندان «راحت» نیست.
اقساط بالا و طول کم بازپرداخت تسهیلات، بیشتر مناسب دهک‌های پردرآمد است در حالی که وام 60 میلیونی برای این طیف تقاضای خرید مسکن، با توجه به متراژ و قیمت آپارتمانی که خریداری می‌کند، هیچ «جذابیتی» ندارد. به این ترتیب، محاسبه و تشخیص نادرست بانک‌ها در موضوع وام خرید مسکن سبب شده تسهیلاتی با کمترین اثرگذاری در بین متقاضیان به بازار بیاید.از بین 8 بانک خط‌شکن، تسهیلات یک بانک خصوصی، مناسب خرید مسکن دهک پردرآمد است.
مبلغ این وام 200 میلیون تومان است که حدود یک‌پنجم هزینه خرید آپارتمان بزرگ متراژ نه چندان لوکس در مناطق شمالی شهر تهران را برای یک خانوار متقاضی «تبدیل به احسن» خانه خود، پوشش می‌دهد. بررسی‌ها حاکی است در حال حاضر تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن بانک عامل این بخش که از طریق خرید اوراق قابل دریافت است، در مقایسه با وام 60 میلیونی 7 بانک دیگر، حاوی پنج مزیت است که استفاده آن برای دهک‌های میان درآمد و متقاضیان مصرفی، به‌صورت نسبی راحت‌تر است. وام 60 میلیونی بانک مسکن، با دوره بازپرداخت 12 ساله و نرخ سود اسمی 5/ 17 درصد و واقعی حدود 20 درصد، پرداخت می‌شود ضمن آنکه اقساط ماهانه آن، زیر یک میلیون تومان است و دریافت آن فاقد شرط پس‌انداز یا رسوب سپرده است. ویژگی پنجم این تسهیلات، تبدیل شدن به وام 70 میلیونی است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند سایر بانک‌ها برای ایجاد رقابت در نظام تامین مالی مسکن، باید شرایط برابر یا بهتر از آنچه در حال حاضر بانک عامل بخش مسکن در این بازار تدارک دیده است را در پرداخت تسهیلات خرید مسکن به‌کار بگیرند.
طی این مدت، نرخ بالای سود در بازار بین بانکی که اوایل سال گذشته 29 درصد بود و تا پایان سال به حدود 20 درصد رسید، هزینه تامین منابع برای پرداخت اعتبار بلندمدت به متقاضیان خرید مسکن را در سطحی قرار داده بود که بانک‌ها با سود عقود مبادله‌ای قادر به پرداخت این نوع وام نبودند. در این میان، کوتاه‌مدت بودن عمده سپرده‌های بانکی در مقابل بلندمدت بودن وام خرید مسکن، کار پرداخت را مشکل‌تر می‌کرد. اما در حال حاضر با کاهش نرخ سود در بازار بین بانکی به سطح 5/ 17 درصد، امکان تامین اعتبار وام خرید مسکن برای بانک‌ها فراهم شده است.
تعریف مسیر اشتباه
با این حال به رغم رفع انحصار بانک مسکن در پرداخت وام خرید مسکن و امکان ورود سایر بانک‌ها به این حوزه، اغلب بانک‌های خصوصی به‌صورت رسمی هیچ تسهیلاتی با عنوان خرید مسکن پرداخت نمی‌کنند و تنها وام تعمیر مسکن را به‌صورت بازپرداخت کوتاه مدت و با سود بیشتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار برای استفاده متقاضیان خرید آپارتمان پیشنهاد می‌کنند. شرایط پرداخت وام تعمیر که در بانک‌های مختلف که عمدتا سقف متفاوتی بین 40 تا 60 میلیون تومان دارد به نحوی تعریف شده که نه تنها سود آنها یک درصد بیش از نرخ مصوب بانک مرکزی است، بلکه مدت زمان بازپرداخت آن نیز بین یک تا پنج سال تعریف شده و برخلاف وام خرید مسکن، در زمره وام‌های کوتاه‌مدت دسته‌بندی می‌شود و با این اوصاف، اقساط سنگین آن عامل عدم اقبال قشر میان درآمد به این تسهیلات است.
بانک‌ها اغلب به جای وام خرید، وام تعمیرات مسکن را پیشنهاد می‌کنند و ارقام 40 تا 60 میلیون تومانی را با این عنوان برای خرید مسکن پرداخت می‌کنند. این در حالی است که سقف متعارف وام تعمیرات مسکن 10 میلیون تومان است و بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی فعال در بازار مسکن، همین سقف را لحاظ کرده است. در این میان تنها یک بانک خصوصی سقف 200 میلیون تومانی را در قالب تسهیلات خرید مسکن ارائه می‌کند و عملا تنها بانکی است که بیش از تسهیلات فعلی بانک مسکن وام خرید پرداخت می‌کند. نکته جالب توجه این است که براساس مصوبه بانک مرکزی، اعطای تسهیلات خرید مسکن در بانک‌های مختلف نیازی به رسوب پول و پس‌انداز (سپرده بانکی)، برخورداری از گردش مالی یا بلوکه شدن بخشی از تسهیلات ندارد و متقاضیان صرفا باید نسبت به ارائه مدارک لازم شامل سند واحد مسکونی، مدارک استخدامی و افتتاح حساب قرض الحسنه اقدام کنند.
با این حال تمام بانک‌های مورد بررسی برای پرداخت وام تعمیرات مسکن، شرایطی نظیر سپرده‌گذاری و رسوب پول به مدت 3 تا 6 ماه و با رقمی معادل 30 تا 80 درصد میزان تسهیلات درخواستی، مسدود شدن 10 تا 16 درصد از میزان تسهیلات در مدت زمان بازپرداخت و همچنین قرار گرفتن سند خانه در رهن بانک را تعریف کردهاند. از سوی دیگر سود پیش‌بینی شده برای وام مسکن در این بانک‌ها 20 درصد تعیین شده است که دو بانک خصوصی و یک بانک دولتی این سقف را رعایت کرده، اما سایر بانک‌ها یک تا دو درصد بیشتر از رقم مصوب یعنی 22 درصد سود برای وام خرید مسکن پیش‌بینی کردهاند.
بانک‌های مورد بررسی سقف وام تعمیرات را چند برابر کردهاند تا برای خرید مسکن قابل استفاده باشد، اما در عین حال مشتریان وام 40 تا 60 میلیون تومانی طبقه متوسط درآمدی هستند که پرداخت اقساط این وام‌ها در مدت زمان بازپرداخت پنج ساله برای این قشر سنگین است. از سوی دیگر قشر پردرآمدی که از عهده پرداخت اقساط سنگین بر می‌آید نیز برای خرید خانه‌ای متناسب با جایگاه درآمدی خود، به وام 40 تا 60 میلیون تومانی نیاز ندارند. این تعارض موجب می‌شود بانک‌های خصوصی و دولتی دیگر نتوانند سهمی از بازار تسهیلات مسکن را از آن خود کنند.
منبع: دنیای اقتصاد
