حباب روى آب خوش نشين هاى دبى و آرزوهاى برباد رفته

چهارشنبه ، 13 آذر 1387 ، 15:57

دبى که در سال هاى اخير به دليل جذب بيشترين سرمايه خارجي، به جزيره تجارت خاورميانه مشهور و عملا به پايتخت بازرگانى کشورهاى عرب خليج فارس تبديل شده بود، اين روزها با خروج سپرده هاى سرمايه گذاران نگران، در بحران بزرگى فرو رفته است.

. بحران مالى اخير در دبى که زودتر از ساير بخش ها، مسکن در اين کشور را دربر گرفته است در اين روزها چنان شدت يافته که براساس آمارهاى منتشر شده بيش از 40درصد از فعاليت هاى ساختمانى در اين شيخ نشين متوقف شده است. بانک هاى اماراتى در سال هاى اخير بيش ازهر بخشى به املاک و مستغلات توجه داشته اند و اعتبارات خود را در اين حوزه وارد کرده اند از آنجايى که جامعه اماراتى و به طور کلى جامعه عربى همواره به بازگشت سريع سرمايه عادت دارد، با آغاز بحران، قيمت فروش واحدهاى مسکونى خود را پائين آورده تا هر چه زودتر بتواند املاک و مستغلات خود را به پول نقد تبديل نمايند که اين کار به دامنه بحران افزوده است.

بانک هاى اماراتى که تا چندى پيش حتى حاضر بودند تا 85 درصد کل ارزش واحدهاى مسکونى را به مشتريان وام دهند، اين روزها نه تنها چنين ريسکى را نمى پذيرند، بلکه سعى مى کنند تا با بهانه هايي، وام هاى پرداخت شده را نيز بازپس گيرند. ناهمخوانى عرضه و تقاضاى مسکن چند ماه پيش، موسسه اقتصادى «مورگان استنلي» در آمريکا طى گزارشى اعلام کرد که قيمت املاک دبى تا سال 2010 به سير صعودى خويش ادامه مى دهد و پس از آن سقوط مى کند.

در اين گزارش اشاره شده بود که قيمت مسکن در دبى تا پايان سال 2008 ميلادى 35 درصد ديگر رشد خواهد کرد و تا پايان سال 2009، اين رشد با آهنگى کند به 8.5 درصد رسيده و سپس در سال 2010 با سقوط ارزش مواجه خواهد شد. طبق اين گزارش، دبى تا پايان سال 2008، براى پاسخ به نياز ساکنان قديم و جديد خود، سالانه به 30 تا 35 هزار واحد مسکونى جديد نياز دارد که بنابر آمار منتشر شده موسسه اقتصادى مورگان استنلي، در سال 2010، ميزان عرضه مسکن در اين  کشور از تقاضاى آن پيشى مى گيرد و به اين ترتيب قيمت ها کاهش خواهد يافت.

اين گزارش با تشبيه وضعيت بازار مسکن دبى با شرايط سال 1990 سنگاپور، پيش بينى کرده بود که اين  کشور در سال 2010 دچار مازاد عرضه شود و تقاضاى بازار مسکن در دبى فروکش کند. پس از انتشار گزارش، سرمايه گذاران که پيش از اين اميدوار بودند با تضعيف ارزش دلار، پول درهم تقويت شود، سپرده هاى خود را از اين کشور خارج سازند.

هم زمان با افزايش ارزش دلار، پول نقد در اين کشور به شدت کم شد. بازارهاى دبى نيز کم کم نشانه هايى از نابسامانى مالى را از خود بروز دادند. امارات بدهکارترين کشور خاورميانه از ابتداى سال جارى ميلادي، سهام بازارهاى مالى اين کشور با افتى 50درصدى همراه بوده است. ادغام موسسات  مالى بزرگ توسط مقامات اين اميرنشين همانند ادغام دو موسسه عظيم وام دهنده يعنى «املاک »تم ويل که با هدف ايجاد تغيير در بازار عرضه و تقاضا صورت گرفته بود نيز نتوانست آرامش را به بازار مسکن دبى برگرداند. اما اين تمام داستان نيست.

دکتر محمدحسين اديب استاد دانشگاه، ريشه هاى بحران را بسيار بزرگتر مى داند. وى در گفت وگوى اختصاصى با کيهان مى گويد: به گزارش بانک تسويه حساب هاى بين المللي، «بدهى خارجى امارات در پايان سه ماهه نخست سال 2008، حدود 170 ميليارد دلار بوده است و درواقع اين کشور بدهکارترين کشور خاورميانه به نظام بانکدارى بين المللى بوده است. به گزارش اين بانک، 91 درصد بدهى سررسيد شده  کشورهاى عربى در سال 2008 و 50درصد بدهى هاى سررسيد شده در سال 2009 به امارات تعلق دارد. به عبارت ديگر، بدنه وام هاى خارجى امارات  که کوتاه مدت بوده در سال هاى 2008 و 2009 سررسيد مى شود.»

اين عضو هيئت علمى دانشگاه مى افزايد: «بحران مالى در غرب باعث کمبود نقدينگى در بانک هاى سرمايه گذار در غرب شد و به اين دليل اين بانک ها از تمديد وام هاى سررسيد شده خوددارى کردند و 5 ماه گذشته به گزارش هاى غيررسمى 50 ميليارد دلار سرمايه از امارات متحده عربى خارج شده است که اين خروج سرمايه سبب سقوط 63 درصدى شاخص سهام در بورس دبى گرديده است. رکود در بازار  خريد و فروش و ساخت و ساز: بازار ساخت و ساز و اجاره مسکن با متراژهاى بالا در اميرنشين هاى امارات با رکود شديدى مواجه شده است.

به گزارش خبرگزارى ها بحران ساخت و ساز در امارت هاى عجمان، فجيره، العين، ام القيوين (ام القوين)، شارجه و رأس الخيمه نيز بروز کرده است. در دبى به دليل شرايط موجود و افزايش تورم، اکثر ساکنان امارات به اجاره آپارتمانهاى کوچک روى آورده اند که اين امر افزايش سرسام آور قيمت و اجاره اين گروه از آپارتمان ها را موجب شده است. در ابوظبى پايتخت  امارات وضع بدتر از دبى است به گونه اى که مبلغ اجاره  بهاى آپارتمان هاى کوچک يک خوابه و دوخوابه درحال حاضر نسبت به سال قبل حدود  400 درصد افزايش را نشان مى دهد.

دراين ميان گزارش ايرنا حاکى است: ميانگين اجاره  يک آپارتمان تک خوابه در داخل شهر ابوظبى بين 80 تا 120 هزار درهم (22 تا 33 هزار دلار) و براى آپارتمان هاى دوخوابه بين 160 تا 220 هزار درهم (44تا 60 هزار دلار) درسال است که اين امر مشکلات بسيارى را براى خارجى هاى مقيم به وجود آورده است. اين نرخ ها براى خانه هاى کوچک بين 300 تا 350 هزار درهم (82 تا 96 هزار دلار) و براى خانه هاى ويلايى بزرگ بين 400 تا 600 هزار درهم (110 تا 165هزار دلار) در سال است. اثر نامطلوب رکود اقتصادى در امارت فجيره بيشتر از ساير امارت ها خود را نشان داده است و موجب کاهش شديد تحرکات در بخش مسکن به ميزان 70 درصد نسبت به اکتبر گذشته شده است.

در امارت ام القيوين (ام القوين) که به دليل ارائه تسهيلات بيشتر در اعطاى رواديد اقامت، اکثر خارجيان خصوصا ايرانيان را در خود گردآورده است، مشکلات در حال بروز است. دراين امارت، قيمت هر مترمربع زمين  به40 تا 50 درهم (11 تا 40 دلار) مى رسد و اجاره بهاى يک آپارتمان يک خوابه حدود 35 هزار درهم (10 هزار دلار) در سال است. در امارت رأس الخيمه و اميرنشين شارجه نيز اوضاع بحرانى است. در رأس الخيمه، بحران سبب گرديده تا اکثر برج هاى مسکونى و حتى تجارى ساخته شده همچنان خالى و بدون سکنه باقى بماند.

در شارجه نيز تقاضايى براى بيش از 75 برج مسکوني، تجارى و ادارى ساخته شده در خيابان ساحلى اين اميرنشين وجود ندارد و بازار با رکود نسبى مواجه است. در مجموع بازار مسکن امارات که زمانى يکى از پرجنب و جوش ترين بخش هاى اقتصادي  اين کشور بود، اکنون حرکت چشمگيرى ندارد و با رکود سنگينى مواجه است که اين امر ناشى از نوعى بى اعتمادى در بين سرمايه گذاران است. هادى موتمني، رئيس شوراى بازرگانان ايرانى مقيم دبى با اشاره به بحران در بخش هاى ساخت و ساز و مسکن در امارات اظهار مى دارد: «قبل از بحران مالى جهاني، سرمايه گذاريها توجيه داشت اما با شرايط عجيب و غريبى که پيش آمده و قيمت ها رو به کاهش نهاده ديگر حضور در اين بخش ها سودآور نيست و نمونه  هاى زيادى وجود دارد که افرادى که ساختمان يا آپارتمان پيش خريد کرده اند، گير افتاده اند و به دلايل اقتصادى قادر به نقدکردن اصل سرمايه خود و خارج کردن آن نيستند.»

بحران در بخش مسکن امارات تمام مسئولين بخش هاى خصوصى و دولتى اين کشور را نگران و چشم انتظار بازگشت سرمايه گذاران بزرگ کرده، اما شرايط به گونه اى در حال پيشروى است که امکان سرمايه گذارى در اين کشور مقرون به صرفه نشان نمى دهد. اخراج نيروى کار و کاهش شديد ارزش سهام مسکن اخراج نيروى کار و سقوط شديد ارزش سهام در بازار مالى دبي، بخشى از تاثيرات بحران شديد مالى بر شرکتهاى بزرگ ساختمانى در امارات است. شرکتهاى بزرگ ساختمانى در امارات به ويژه در اميرنشين دبي، تحت تاثير بحران مالى در بخش مسکن به اخراج شمار زيادى از نيروى کار خود روى آورده اند و اين وضعيت سبب گرديده تا ارزش برخى از اين شرکتهاى ساختمانى در بورس دبى تا 80 درصد کاهش يابد.

شرکت عمرانى «املاک» که يکى از بزرگترين شرکتهاى ساختمانى در خاورميانه به شمار مى رود در بازارهاى دبى 80 درصد از ارزش سهام خود را از دست داده است. همچنين ارزش شرکت «اتحاديه ملک و املاک» نيز در بازار بورس دبى به ميزان 78 درصد کاهش يافت. در اين ميان نيروى کار، نخستين قربانيان اين کاهش ارزش سهام در بخش ساختمانى بوده اند. شرکت ساختمانى «داما» پس از کاهش ارزش سهام خود، اقدام به اخراج حدود 200 نفر از نيروى کار خود نمود. شرکت ساختمانى «عمران» نيز اعلام کرد که همين تعداد از نيروى کار خود را اخراج کرده است. فرار سرمايه گذاران از بازارهاى مالى امارات: به گفته کارشناسان اقتصادي، واردات بى رويه يکى از بزرگترين عوامل ايجاد اين بحران مى باشد. در اين ميان آنچه که به ورشکستگى گسترده تجار امارات انجاميد، سقوط قيمت کالاهاى صنعتى به ميزان 35 درصد طى دو ماه اخير است.

دکتر محمدحسين اديب در اين زمينه معتقد است: امارات در يک سال گذشته 140 ميليارد دلار کالا وارد کرده  است که اين کشور با جمعيت 3 ميليونى خود، نيازى به اين حجم از واردات کالا ندارد و قسمت عمده اين واردات، براى صدور مجدد به اين کشور عربى وارد شده است.»

اديب افزود:«اگر موجودى انبار امارات 40 ميليارد دلار باشد، تجار اماراتى 35درصد از اين ميزان يا حدود 15 ميليارد دلار زيان ديده اند.» در اين ميان دستگيرى تنى چند از مقامهاى ارشد تجارى کشورهاى عربي، به کاهش اعتماد سرمايه گذاران داخلى و خارجى دامن زده و فرار سرمايه گذاران از اين کشور را تشديد کرده است. در حال حاضر سرمايه گذاران به صورت گروهى در حال فرار از بازارهاى مالى امارات هستند تا خود را از مرداب بحران خارج سازند.

تلاش ناموفق امارات براى بازگشت سرمايه گذاران پس از آنکه مسئولان و تصميم گيران اقتصادى در امارات به اين نتيجه رسيدند که تنها راه حل گريز از بحران در بازارهاى مالي، حمايت دولت و بازارهاى مالى از سرمايه گذاران است دست به شيوه هايى گاه نامتعارف زدند که نه تنها حاصلى نداشت، بلکه بر دامنه اين بحران نيز افزود. دولت امارات در شرايطى که بازارهاى مالى اين کشور در بحران به سر مى برد.اقدام به خريد و فروش سهام برخى شرکتها کرد تا اميدى به سرمايه گذاران بدهد و از فرار آنان جلوگيرى کند که اين اقدام دولت امارات با واکنش منفى صندوق بين المللي  پول مواجه شد. به گونه اى که صندوق از امارات خواست تا در بورس مداخله نکند.

برخى واسطه هاى فروش واحدهاى ساختمانى نيز براى فروش آپارتمانهاى خود دست به شگرد تازه اى زدند و سعى کردند تا با اين شيوه ها خريداران را ترغيب به خريد کنند. به عنوان مثال اعلام شد که اگر کسى آپارتمانى خريدارى کند، يک دستگاه اتومبيل رايگان دريافت خواهد کرد و حتى به نسبت بزرگى مساحت وارزش واحد ساختماني، مثلاً يک خودرو به او مى رسد. حتى يک شرکت ساختمانى يک هواپيماى پيشرفته جت را به عنوان جايزه ويژه خود براى يکصد خريدار آپارتمانهاى يک برج مسکونى در نظر گرفت. با وجود اين تبليغات گسترده و استفاده از شگردهاى جذاب آنچناني، باز دولت امارات نتوانست تعداد قابل توجهى از خريداران را جذب کند و فرار سرمايه از اين کشور بحران زده هم چنان ادامه دارد.

ايرانيان قربانيان بزرگ بحران مالى در امارات پس از تبليغات پرزرق و برق و فريبنده برخى از مشاوران املاک دبى در شبکه هاى ماهواره اى عمدتاً فارسى زبان که در آن حتى مدعى شده بودند که قيمت خريد ملک در طى کمتر از 5 ماه تامين مى شود و سوى ديگر تبليغات پردامنه و رنگارنگ برخى از نشريات داخلى سبب گرديد تا ايرانيان به سرمايه گذارى در اين بخش بپردازند و بدينوسيله با گسترش بحران در اين کشور به شدت متضرر شوند.

رئيس شوراى بازرگانان ايرانى مقيم در دبى وضعيت ايرانيان مقيم در دبى را اين چنين تشريح مى کند: «اتفاقى که براى ايرانيان افتاده اين است که وام هاى کمک خريد که تا 80 و 90 درصدبهاى ساختمان مى رسيد و توسط بانکهاى اماراتى يا اروپايي- آمريکايى پرداخت مى شد.به خاطر بحران مالى قطع شده است. لذا بسيارى از ايرانيان که پيش پرداخت 10 تا 20 درصدى آپارتمان را پرداخت کرده اند نه مى توانند با دريافت وام صاحب آپارتمان خود شوند و نه مى توانند آن را پس بدهند، چرا که قيمت ها به نحو قابل توجهى کاهش يافته و خريدار نيز در بازار وجود ندارد.

دکتر بهمن آرمان اقتصاددان در گفت وگو با کيهان در اين خصوص مى گويد:«به علت سياستهايى که در گذشته توسط بانک مرکزى تدوين شد عملاً  دشوارى هاى بسيارى براى بازرگانان و تجار ايرانى و وارد کردن کالا به وجود آمد و برعکس دولت امارات تسهيلات فراوانى را براى بازرگانان ايرانى فراهم آورد که اين تسهيلات بويژه در زمينه صادرات کالا به ايران سبب گرديد تا ايران يکى از بزرگترين واردکنندگان کالا از امارات باشد.

دکتر آرمان مى افزايد: «اين تسهيلات سبب گرديد تا سرمايه ها و نيروى انسانى ايرانى به دليل شرايط آسان ارتباطي، شبکه بانکى پيشرفته و فضاى مدرن و مناسب زندگى به سمت اين اميرنشين هدايت شود، به طورى که دبى به يکى از مکانهاى بزرگ جذب سرمايه ايرانيان تبديل شود.

اين اقتصاددان با اشاره به برخى از تبليغات کاذب شبکه هاى ماهواره اى در زمينه جذب سرمايه از ايران مى گويد: «برخى از دلالان املاک در شبکه هاى ماهواره اى از ارائه وام هايى تا 80درصد قيمت مسکن و بدون بهره سخن گفتند و بدين وسيله سرمايه هايى را که مى بايست در اين کشور مورد استفاده قرار گيرد از کشور خارج نمودند و در اين ميان تنها ايرانيان نبودند که متضرر شدند و افرادى از ساير کشورها خصوصاً اروپائيانى که براى زمستان گذرانى در اين کشور سرمايه گذارى نمودند نيز متضرر شدند اما باتوجه به بعد مسافرتى کوتاه ميان ايران و امارات که فاصله اى کمتر از تهران به بندرعباس دارد، ايرانيان بيشتر به سرمايه گذارى پرداختند و شرکتهاى دلال فعال در اين خصوص واحدهايى را به ايرانيان فروختند که تنها به صورت نقشه وجود داشت و متأسفانه اين سرمايه هاى عظيم به جاى امنيت و گسترش سرمايه گذارى در داخل، اين چنين از بين رفت.»

گسترش بحران مالى در روزهاى آينده دکتر محمدحسين اديب وضعيت اقتصادى امارات را بسيار بغرنج توصيف مى کند. اين استاد دانشگاه در گفتگو با کيهان مى گويد: «سقوط 63% ارزش بورس دبى به علاوه زيان 15 ميليارد دلارى از دپوى کالا و عدم تمديد وام کوتاه مدت به دبي، شاکله و انضباط فکرى اقتصاد امارات را درهم ريخته است. اما اين کشور ذخاير ارزى عظيمى داشت که مى توانست بحران اخير را مديريت نمايد. ولى امارات برخلاف ژاپن و چين، ذخاير ارزى خود را به صورت سهام شرکتهاى سرمايه گذارى نگه دارى کرده و عمده سهام بانکهاى غربى را خريدارى نموده است. به طور مثال 5درصد سهام «سيتى گروپ» را خريدارى نموده که در حال حاضر تقريباً رايگان است.»

دکتر بهمن آرمان، کارشناس برجسته اقتصادى نيز مى گويد: «در منطقه ما چندين کشور وجود دارند که داراى صندوق ذخيره ارزى هستند همانند کويت، عربستان، عمان و قطر. آنچه که در دبى صورت گرفته برخلاف ديگر کشورهاى منطقه چون عربستان سرمايه گذارى هايى است که در يک جا و به قول معروف در يک کاسه قرار گرفته و متنوع نمى باشد و به دليل تمرکز بيش از حد اين اميرنشين که در مجموع قابليت تبديل شدن به کشورى يکپارچه را ندارد، نتوانسته اين بحران را مديريت نمايد.

دکتر اديب در پيش بينى آينده امارات و اثرات اين بحران مى گويد: «در باب بحران در امارات ما به آغاز نزديک تريم تا پايان. اقتصاد امارات طبيعت باران را يافته، يعنى عمر خود را در سقوط طى مى کند. هدف مديريت کلان  امارات حل مشکلات اقتصادى امارات نيست، بلکه حل مشکل بانکهايى است که به امارات وام داده اند. وضعيت امارات آنقدرها که مى گويند بد نيست، بدتر از آن است.» اين استاد دانشگاه در پاسخ به اين پرسش خبرنگار کيهان که جامعه اماراتى به بازگشت سريع سرمايه عادت کرده و با اين بحران چگونه روبه رو مى شود اظهار مى دارد: «اين عادت همواره جزئى از راه حل است ولى اکنون جزئى از اين مشکل شده است.»

منبع: روزنامه کیهان

► 15 ميليارد دلار از درآمد نفتي امسال محقق نمي شود
چاپ پول توسط بانک مرکزی ایالات متحده به چه معناست؟ ◄

بنر
بنر
بنر
بنر
مطالب مرتبط
بنر
بنر